房地产融资的水龙头正在收紧,房价会下降吗?

房地产融资的龙头正在收紧——5月17日,银行保险监督管理委员会发布《关于巩固混沌控制成果,促进合规建设的通知》(银监发〔2019〕23号),规范银行和非银行(信托)领域的房地产融资。

7月6日,中国银监会相关官员在接受《中国证券报》采访时表示,他们采访并警告了一些房地产信托业务增长过快、过快的信托公司。

7月10日,《中国证券报》报道称,监管部门对部分银行进行了窗口指导,并要求控制房地产贷款金额。7月12日,国家发展和改革委员会(NDRC)发布通知,要求房地产企业申请外债发行登记,对房地产企业发行海外债券的规模、用途和信息披露提出更严格的要求。

许多购房者担心,为住房企业筹集资金的水龙头正在收紧,这会导致房价下跌吗?为什么住房企业融资收紧?为什么监管收紧了住房企业融资的渠道?我们认为可能有三个原因:1 .燃烧的土地市场。

2019年2月后,住宅用地市场由冷变热,住宅用地交易面积和地价均快速上升(见图1)。

与此同时,商品房销售数据略显疲软,30个大中城市商品房销售数量和面积大幅下降(见图2)。

土地和商品房销售数据的起伏可能引发了监管机构对住房存量增加的担忧。

2.住房企业的企业融资。

在近年来持续的房地产监管下,房地产企业贷款,包括银行贷款和非银行机构贷款,自2019年以来大幅反弹,显示出较强的弹性(见图3)。

与此同时,投资于房地产部门的信托基金在2019年第一季度迅速增加。

根据信托业协会(Trust Industry Association)披露的数据,2019年第一季度,超过2600亿个新信托项目投资于房地产,较上一季度和同比大幅上升。截至第二季度,房地产信托基金筹集的资金已占各领域筹集资金总额的41.74%。一些房地产企业通过信托实现了“预融资(通过清股和实债方式筹集土地转让资金),进一步提高了企业杠杆。

此外,自2019年以来,房地产企业发行的海外债券规模也快速增长。上半年,房地产企业发行海外债券491亿美元,同比增长26.7%,部分激进房地产企业发行美国债券的利率达到15%。

3.居民杠杆仍在上升。

从下图4可以看出,居民部门的杠杆率从2008年的不到20%迅速上升到2019年3月的接近55%,在去杠杆政策的推动下,居民部门的杠杆率没有下降反而持续攀升(见图4)。从下图4可以看出,住宅部门的杠杆率从2008年的不到20%迅速上升到2019年3月的近55%。在去杠杆化政策的推动下,住宅部门的杠杆率没有下降,而是继续上升(见图4)。

近年来,住宅行业杠杆率的上升在很大程度上与房地产有关。自2019年以来,个人抵押贷款的月度降幅同比有所回升(见图5)。

收紧融资对房价的影响?我们认为,这一轮融资收紧对房价影响不大。

首先,这一轮融资紧缩是边际紧缩。这是对快速增长的房地产信托融资和房地产海外债务的定向修正,而不是对房地产融资的系统性收紧。

其次,本轮融资收紧主要针对信托和海外债务,房地产开发资金来源数据被剥离(见图6)。两者的比例都不高。

以2018年数据为例,2018年房地产开发资金总规模约为20.3万亿美元,其中海外债券发行规模约为405亿美元,房地产企业信托融资不超过1万亿美元。两者在房地产开发基金中所占的比例都相对较低。

此外,中国宏观经济目前面临更多的外部不确定性,内部结构调整也相对困难。房地产作为当前的支柱产业,必须牢牢控制,难以有系统地收紧。监管的目的主要是抑制房价的过度上涨,防范由此引发的金融领域风险。

最后但同样重要的是,土地已经成为我国整个信贷体系的核心,这使得房价容易上涨和下跌。如果这种情况不能改变,很难通过单一因素来控制房价。

土地归政府(事实上是地方政府)所有,转让方式是招标、拍卖和拍卖。这两点保证了地方政府能够控制土地流转的规模和节奏。由此产生的土地出让金成为地方财政极其重要的组成部分,成为地方政府促进地方发展的重要资金来源和保障。

政府可以通过土地融资,房屋企业的土地使用权可以抵押,个人已经拥有的房屋可以抵押。

土地因此成为整个信贷体系的核心,将政府、住房企业、金融企业和居民紧紧捆绑在一起。

可以说,土地的一端与政府,特别是地方政府的信用有关,另一端与居民部门的信用有关,这是房价上涨和下跌困难的根本原因,也是房价难以单一因素控制的症结所在。

展望未来,中美战略关系的重新定位使整个国家认识到依赖房地产的经济发展模式已不再可取,迫切需要以科技创新取代房地产成为经济发展的引擎。然而,经济的去房地产化是一个漫长而艰巨的过程,激烈的措施只会导致严重的经济冲击。

控制房价而不是仅仅抑制房价是空之间的合理选择,这是为了用时间换取经济结构调整。

因此,未来房价最有可能的图景不是大幅上涨或下跌,而是一个小范围的冲击。

本文最初由苏宁财富信息公司创作。作者是苏宁金融研究所投资战略研究中心副主任顾惠均。

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